Come di consuetudine è fissata al 16 dicembre la scadenza per il pagamento della seconda rata (saldo) dell’Imposta Municipale Unica (IMU). Con il versamento del saldo i contribuenti dovranno verificare eventuali variazioni delle aliquote precedentemente deliberate dai Comuni per i quali è dovuta l’imposta, in modo da procedere correttamente con il calcolo dell’IMU dovuta.
Si ricorda che per essere valide le nuove aliquote devono essere pubblicate nel Portale del Federalismo Fiscale entro il 28 ottobre 2024.

CHI DEVE VERSARE L’IMU?
Soggetti passivi del tributo sono i contribuenti titolari di

• diritti di proprietà
• o altri diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie)

su fabbricati (abitazioni, comprese quelle di lusso, seconde case, immobili commerciali) e terreni (aree edificabili, terreni agricoli non montani ai sensi della Circolare 9 MEF del 14/6/1993) ubicati nel territorio italiano. L’imposta è dovuta inoltre dai concessionari di aree demaniali e dai locatari di immobili in leasing.

COME SI CALCOLA IL SALDO IMU 2024?
Per gli immobili iscritti in catasto la base imponibile è costituita dal valore che si ottiene:

• attraverso la rivalutazione del 5% della rendita catastale vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione (per i fabbricati) ovvero
• attraverso la rivalutazione del 25% del reddito dominicale vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione (per i terreni)
• applicando i moltiplicatori previsti dal comma 745 della Legge di Bilancio 2020.

A tale valore, rapportato alla quota effettiva di proprietà o altro diritto reale in capo al contribuente, si applica la corrispondente aliquota deliberata dal Comune in ragione dell’effettivo utilizzo dell’immobile.

COME VERSARE L’IMPOSTA
Il pagamento dell’IMU può avvenire tramite

• Modello F24 (ordinario o semplificato), indicando i codici tributo specifici

3912: abitazioni principali di lusso (categorie A/1, A/8, A/9)
3913: fabbricati rurali strumentali
3914: terreni agricoli
3916: aree edificabili
3918: altri fabbricati
3925/3930: immobili categoria D (quota Stato/Comune).

• Bollettino postale;
• PagoPA.

Ogni comproprietario deve versare autonomamente la quota di propria competenza.
Ogni Comune ha facoltà di stabilire l’importo minimo al di sotto del quale il tributo non è dovuto. In mancanza di delibera, l’importo minimo è fissato ad euro 12,00.

LE ALIQUOTE IMU 2024
In sintesi, le aliquote da applicarsi al saldo IMU 2024 sono le seguenti:

• ordinaria (immobili diversi dall’abitazione principale e altri immobili): 0,86%, con possibilità per i Comuni di aumentarla fino all’1,06% o ridurla fino all’azzeramento.
• ridotta: 0,5% per abitazioni principali di lusso e pertinenze (i Comuni in questo caso possono aumentarla fino allo 0,6% o eventualmente azzerarla).

Dal 2025 è prevista una riforma delle aliquote IMU, che prevede l’introduzione di un sistema semplificato per la gestione delle stesse.

ESENZIONE IMU PER ABITAZIONE PRINCIPALE
L’IMU non è dovuta:

• per l’abitazione principale, salvo che per i fabbricati rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (cosiddette “abitazioni di lusso”);
• per le pertinenze classificate esclusivamente nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo

Per abitazione principale si intende l’immobile “iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente” (art. 1 comma 741, lett. B, L. 160/2019).

La Corte costituzionale, con sentenza n. 209 del 13/10/2022 ha di fatto reso necessaria la ri-definizione del concetto di abitazione principale da cui dipende l’esenzione IMU: stando alla menzionata sentenza da un punto di vista pratico dimora abituale e residenza anagrafica consentono l’esenzione IMU per l’abitazione principale a prescindere dalla dimora e residenza dell’altro coniuge.
Si intuisce come, a differenza del requisito della residenza, riscontrabile in anagrafe comunale, sia più “sfuggente” verificare la sussistenza del requisito della dimora abituale…Quanti contribuenti, ad esempio, hanno stabilito la mera residenza, e non la dimora effettiva, in una “seconda casa” per non dover pagare l’IMU? In tal senso, come precisa la stessa Corte, i Comuni hanno la facoltà di fare le opportune verifiche incrociando i consumi di energia elettrica, servizi idrici e gas relativi agli immobili ubicati nel proprio territorio.
Il mutato orientamento giurisprudenziale comporta, in termini pratici, che due coniugi, entrambi proprietari ciascuno di un’abitazione non di lusso e relative pertinenze in due diversi Comuni (oppure nello stesso Comune) che, per ragioni diverse, hanno stabilito la propria residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile di loro proprietà, possono godere, con riferimento al proprio immobile, dell’esenzione IMU per abitazione principale. In caso di comproprietà, l’esenzione vale limitatamente alla quota dell’immobile in capo al coniuge che ha stabilito la propria residenza/dimora abituale.

“Assimilazioni” all’abitazione principale (art. 1, comma 741 lett. C da n. 1 a n. 5, L. 160/2019)

• unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari (anche se non residenti nelle medesime unità);
• fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (ex DM 22/4/2008);
• la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli con provvedimento del giudice (diritto di abitazione ai soli fini dell’applicazione dell’imposta);
• un’unica immobiliare, posseduta e non concessa in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia per il quale non sono richieste le condizioni di dimora abituale e della residenza anagrafica.

Ciascun Comune può stabilire di assimilare all’abitazione principale l’unità immobiliare posseduta da soggetti anziani e disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o istituti sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata.

CASISTICHE DI RIDUZIONE DELL’IMPOSTA
L’art. 1, comma 747 della L. 160/2019 stabilisce che la base imponibile dell’IMU è ridotta del 50% nei seguenti casi:

• per i fabbricati di interesse storico o artistico (art. 10 del codice di cui al D.lgs. 42/2004);
• per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili(certificati dal competente Ufficio Tecnico Comunale o autocertificati mediante dichiarazione sostitutiva)e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.
• per le abitazioni non di lusso, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione
• che il contratto sia registrato e
• che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;

il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile, non di lusso, adibito a propria abitazione principale. Il beneficio di cui alla presente lettera si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.
In tema di riduzioni, occorre inoltre citare quanto stabilito dall’art. 1 , comma 48, L. 178/2020, secondo il quale a partire dall’anno 2021 per una sola unità immobiliare a uso abitativo, non locata o data in comodato d’uso, posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto da soggetti non residenti nel territorio dello Stato che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia, l’IMU è applicata nella misura della metà. Limitatamente all’anno 2022, la misura dell’IMU è ridotta al 37,5 per cento.
L’art. 1, comma 760 della L. 160/2019 stabilisce infine che per le abitazioni locate a canone concordato ai sensi della L. 431/1998, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune ai sensi del comma 754, è ridotta al 75%.

Articolo a cura di Lorenzo Venturoli

Studio Dott.ssa Forlani Marika