La legge di stabilità ha apportato alcune importanti novità che riguardano gli immobili oggetto di contratti di affitto / vendita.

Primo fra tutti è l’obbligo all’utilizzo di mezzi di pagamento tracciabili (bonifico, assegno, …) per il pagamento dei canoni di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo. (art. 1, commi 49 e 50 legge di stabilità)

Il divieto all’uso del contante per il pagamento dei canoni, a prescindere dal loro importo è in deroga alla legge antiriciclaggio (ex art. 49 D.Lgs 231/97).

Tale disposizione non si applica agli alloggi di edilizia residenziale pubblica e alle locazioni di immobili strumentali.

La sanzione, in caso di violazione, va dall’1% al 40% dell’importo trasferito (art. 58 D.Lgs 231/2007), con un importo minimo di € 3.000.  Inoltre se il canone di locazione viene pagato i  contanti dal 1 gennaio 2014, sia il locatore che il conduttore perdono il diritto alle agevolazioni e detrazioni fiscali, come ad esempio la riduzione dell’imponibile Irpef per i contratti convenzionati, la cedolare secca , la detrazione affitto per studenti universitari, ecc. E’ attribuita al Comune l’attività di monitoraggio.

Il MEF con la nota n. 10492 del 5 febbraio 2014 ha chiarito che:

• il limite di 999,99 è l’unico che rileva ai fini delle sanzioni previste dal D.Lgs. 231-2007 (Antiriciclaggio);
• il fine della tracciabilità delle transazioni in contanti tra inquilino e proprietario e dell’asseverazione dei patti contrattuali per l’ottenimento di agevolazioni e detrazioni fiscali sarà soddisfatto con una prova documentale idonea ad attestarle in modo chiaro e inequivocabile (ossia con la ricevuta d’affitto).

La seconda novità riguarda l’Attestato energetico APE, infatti dal 24/12/2013 non è più obbligatorio allegare L’Ape al contratto di locazione per le singole unità immobiliari. In capo al locatore rimane l’obbligo di fornire al conduttore le informazioni inerenti la prestazione energetica del bene immobile oggetto della locazione, così come le si possono dedurre dall’attestato messo a disposizione dell’inquilino prima della conclusione del contratto (art. 6, c. 2, D.Lgs 192/05, modificato dalla L 90/13). Ne contratto poi, dovrà essere inserita una apposita clausola con cui il conduttore attesta di aver ricevuto le informazioni di prestazione energetica dell’edificio (art.6, c.3, D.Lgs. 192/05).

L’obbligo, invece, rimane per le locazioni di interi edifici e per i trasferimenti a titolo oneroso.

La terza novità riguardale compravendite di immobili / aziende. La legge di stabilità ha previsto che il prezzo di vendita dovrà rimanere in custodia dal notaio, depositato su un c/c dedicato, privo di interessi a favore del notaio, fino alla registrazione dell’atto nei registri immobiliari o nel registro delle imprese. Tale norma ha il fine di equilibrare gli interessi delle parti contraenti e di salvaguardare l’acquirente da eventuali atti che possono avvenire tra la data della firma del contratto e quella del suo successivo deposito. Tra le due date possono passare anche diversi giorni, fino a 30. Tipico è l’esempio di cessione di un immobile venduto il 5 marzo e trascritto nel registro immobiliare il 12 marzo. Se nel frattempo un eventuale creditore del venditore ha ottenuto l’iscrizione di una ipoteca nei confronti dell’immobile oggetto di compravendita il 10 marzo, il compratore si ritrova proprietario di un immobile oggetto di ipoteca. In questo caso il compratore dovrà rivalersi sul venditore, il quale potrebbe non essere in grado di far fronte alle pretese creditizie, ritrovandosi, quindi, in una situazione del tutto poco piacevole.

La nuova disposizione vuole proprio evitare che possano accadere tali situazioni, nella situazione sopra esposta, infatti il prezzo della vendita in custodia dal notaio verrebbe utilizzato per liberare i beni oggetto di compravendita dall’ipoteca, senza arrecare danno al compratore.

Tale disposizione perché entri in vigore è in attesa di un regolamento attuativo che deve essere emanato entro 120 gg dal 1/01/2014. (art. 1, commi 63- 67)

Forlani Dott.ssa Marika